告别“三高”模式 房企转型迎“新生”

　　告辞“三高”模式 房企转型迎“新生”
　　规模让渡于质量、耐久主义取代短期主义，转变生长思绪已成为房企共识

企业转型之问

　　挣扎已往年砭骨的隆冬，所有的房企都在不约而同地期盼，一束来自春天的光。

　　是的，这个严寒冰冻的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、阳光城“违约”、融创“卖卖卖”、万科向股东“致歉”……在港股财报宣布的停止日期（3月31日）到来之时，仍然有多家房企未能刊发家报而陷入被迫停牌的田地。同样，在A股上市的房企业绩也难言乐观。由于现在A股房企财报尚未披露，据中指研究院统计，住手2月尾，A股69家房企宣布业绩预告或业绩快报，约有四成房企在2021年泛起业绩亏损。

　　当下，“舍规模求质量”的转型之路正在徐徐铺开，虽然房企会履历转型的阵痛，但将通向良性循环、康健生长的灼烁未来。

　　追求规模的“三高”模式亟须转变

　　不仅是业绩泛起下滑，部门高欠债房企由于资金主要无法准时偿债从而陷入“违约”。面临曾经举债扩张留下的后遗症，房企“痛定思痛”，起劲睁开自救措施，好比促销售、降欠债、卖资产、调结构、缓拿地、引互助等，这些起劲的自救战略将成为房企“活下去”的良策。

　　然则，从耐久来看，这场行业的短期阵痛是一场“刮骨疗伤”式的疗愈历程。放在历史长河的角度来看，这场短期阵痛是需要的，它可以治愈耐久以来房地产行业大起大落带来的周期性病态，它阻止了由高杠杆驱动下房地产行业最终硬着陆的风险，它刺破了房价攀援的泡沫，最终引发全行业的理性思索，回到一个良性、康健生长的轨道之上。

　　房地产行业有个经典的比喻。已往房地产行业以高欠债、高周转、高回报著称，耐久以来，在上述“三高”模式驱动下，房地产就像一个得了“高血压、高血糖和高血脂”的病人，高血压比喻现在的流动性问题，高血糖比喻高杠杆风险，高血脂比喻的是行业增收不增利的现状。

　　而要治疗“三高”症状，就要彻底转变生长思绪，房地产行业亟须从已往“三高”模式下追求规模的生长思绪转变为追求高质量生长的思绪。也就是说，未来，高质量、高效益、低欠债的生长模式将成为新的主流。

　　助力行业良性循环和康健生长

　　这场转变具有历史的一定性。一方面，我国房地产市场的主要矛盾已经从已往的住房欠缺过渡到生长不平衡、不充实。也就是说，我国房地产行业面临着从数目到质量的转变。另外一方面，已往以高杠杆驱动追求规模的生长模式坏处已经凸显，包罗行业风险增高、泡沫增大等。

　　在这要害的历史节点，我国从政策端指导房地产行业实现康健平稳的生长。一方面，“房住不炒”是未来房地产行业的主基调，在这一政策基调下，房地产行业平稳生长将取代过往周期性的颠簸；另一方面，“三道红线”等政策从金融端对房企举行约束，迫使房企降低欠债，回到良性生长的轨道之上。

　　今年3月5日，国务院总理李克强在作《政府事情讲述》中示意，继续保障好群众住房需求，坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的生长模式，坚持租购并举，加速生长长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好知足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和康健生长。

　　房地产业良性循环和康健生长是未来的生长目的。在新的生长目的指引下，业内新的共识也已经形成——规模让渡于质量，耐久主义取代短期主义，这将是所有房企新生的偏向。

　　■ “自救”方式论

　　1 降本增效

　　资金难题时期，企业往往会举行降本增效，房企也不破例。

　　对于房企来说，降本增效中，“三费”在财政显示上更为直观，其包罗销售用度、治理用度和财政用度。房企平时也会注重销售用度和财政用度的管控，以是，在行业下行时，降低治理用度中最立竿见影的就是裁员降薪，压减人力成本。

　　自去年至今，恒大、中原幸福、蓝光生长、建业地产、祥生控股等超50家房企都有差异比例的裁员，局限涉及通俗员工到高管。

　　以建业地产为例，今年年头，建业地产将原先五级治理调整为三级治理，还取消原有的五大营业团体总部，总部职员涉及约1000人，而此次组织架构调整后将有一半以上职员回到一线。

　　对于流动性主要或者已经“爆雷”的房企而言，除了裁员之外，也不乏大面积的降薪，其方式包罗作废季度奖、年终奖等奖金，人为延迟发放等。

　　2 调整架构

　　在行业扩张时期，房企往往接纳涣散式、充实授权的组织架构，而在缩短期，房企会反向接纳集中式、权力集中的治理方式。

　　据中指研究院统计，从2021年以来至今，已经陆续有20多家房企开启组织变化之路。在组织架构上，万科、金茂、旭辉、华润等推行以轻总部、强区域为特征的组织结构优化，打造高效组织。好比，万科总部的规模降至约150人；旭辉提出“小总部、强区域、轻一线”。另有以营业优化为焦点的组织架构调整，助力重点营业生长，如荣盛生长首次设立了“大湾区特区”；新城控股新设康养事业中央等。

　　同时，房企还通过合并、拆分等调整区域架构，优化区域治理，提升治理效能。好比，2021年12月尾，碧桂园举行组织架构调整，其区域公司由原来的106个缩减至65个。此外，部门房企从原来的多总部或者多营业合并为一，聚焦主业生长。今年2月，建业地产宣布从五级治理调整为三级治理，直接作废营业团体和大区两级，原有的营业团体总部取消，五大总部合一。

　　值得一提的是，随着组织架构的调整，原先区域性组织拥有的权限也被收回至总部。最为典型的是拿地权限，3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩会上示意，在拿地方面万科将从涣散改为集中管控，额度也不再做切分，统一举行总体掌握。

　　3 促销提质

　　“抓促销，抢回款”，成为房企走出逆境的第一共识。

　　对于基本面尚好的龙头房企而言，有回款的销售成为其强调的重点。碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上示意，今年预计可售货值在6500亿元左右，碧桂园会加倍重视合理的量价关系，追求有质量的销售和谋划。

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　　而流动性主要的房企更是将促销售放在了首位。正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上示意，现在的第一义务就是聚焦有序生产谋划和回款两大事情，战略上以“保交付、保供货、保品质、促销售、促回款”为五大焦点目的。

　　在追求质量的新目的下，不少房企从基本上改变了之前规模扩张的目的，万科、龙湖、旭辉、正荣等都不再设定销售目的，转而强调更有质量的权益销售额。以旭辉控股为例，其在生长定位中直接去掉了“规模”二字，而建业地产在今年则提出了“做少、做小、做好”的生长理念。

　　4 减缓拿地

　　自去年房地产行业进入低谷，融资端收紧以来，多数房企差异水平地削减拿地支出。

　　据亿翰智库数据统计，2021年，TOP100企业拿地总额25377亿元，同比下降21.5%；其中，排名11-30位企业投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。新城控股、绿地、阳光城、佳兆业、中南置地等拿地支出削减超半。

　　今年也延续了去年这一趋势。据克而瑞数据统计，2022年1-2月房企拿地总额仅960亿元，同比下降86%。

　　关于今年的拿地战略，部门房企已经公然亮相继续缩减拿地支出，甚至不再拿地。曾经高调“买买买”的融创中国也在去年头就宣布“郑重拿地”，在公然市场上也罕有其脱手。而现在处于阶段性流动性主要中的正荣地产，在3月的业绩会上直接宣布“暂缓拿地”，将有限资金用于保交付、保生产运营。

　　5 降低欠债

　　除了狠抓销售回款外，房企转变生长思绪，起劲降低欠债也成为共识。

　　2020年8月，羁系层宣布“三道红线”政策，全方位对房企欠债举行羁系，而且提出三项指标，即剔除预收款的资产欠债率不得大于70%；净欠债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍，对应三项指标将房企分为绿档、黄档、橙档和红档。

　　自“三道红线”宣布以来，中国金茂、世茂团体、招商蛇口、万科、旭辉控股等相继提升绿档房企。住手今年4月8日，凭证新京报记者统计，销售额排名前50强的上市房企中已披露2021年业绩的共计有绿档房企16家，黄档房企13家，红档房企2家。

　　业绩会上，更多房企喊出了变“绿”目的。现在处于黄档的碧桂园，将力争在2023年中期前降至绿档；美的置业、绿城中国设计在2023年进入绿档；时代中国则示意，将在2022年底完成“三道红线”转绿的目的。

　　6 出售资产

　　处于绝境中的房企，为了渡过眼前的危急，也会接纳“断臂求生”的方式，“忍痛割肉”出售资产。

　　据新京报记者不完全统计，从去年至今，陆续有中国恒大、中原幸福、蓝光生长、融创中国、世茂团体、中国奥园、佳兆业等超20家房企对外出售资产。

　　融创在今年3月25日宣布通告，披露了在已往的半年时间内，为了保证公然市场债券的准期偿付，融创拼尽全力自救，其中，坚决处置资产约257.2亿元。

　　起劲出售资产睁开自救的另有世茂团体。近年来，世茂团体已出售上外洋滩茂悦大旅店、广州亚运城项目、香港维港汇项目和上海北外滩项目，售价合计约91亿元。此外，世茂还将旗下多处资产和项目摆上货架。

　　除了散售资产和项目外，部门房企将物业板块整体出售，其中包罗富力、蓝光生长、禹洲团体、中梁控股、中南团体等，将旗下物业举行整体出售来获取资金渡过危急。

　　7 引入互助

　　现在，在融资端政策依然趋紧的状态下，民营房企的日子仍对照艰难。因此，引入具有资金实力的央企、国企等入局，不失为一种“活下去”的选择。

　　4月2日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产在深圳签署战略互助协议，三方将重点围绕粤港澳大湾区都会更新、房地产开发、商业综合体谋划等领域开展互助。其中，招商蛇口为央企，中国长城资产为我国四大国有资产治理公司之一，善于对不良资产和股权举行治理、投资和处置。

　　同时，地方政府也出头促进相关企业的互助。今年1月，广东省政府召集多家房企开会，包罗奥园团体、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业团体等国企和民企，并为几家国企、央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

　　随着地方政府的“牵线”以及并购贷的落地，或许今年将会有一轮以央企、国企主导的收并购睁开。

　　今年房企能否走出逆境？

　　随着政策面回温顺房企自救措施的睁开，今年，房企能否走出逆境呢？

　　IPG中国首席经济学家柏文喜以为：“虽然现在六部委团结亮相支持房地发生长，但楼市至今尚未泛起实质性回暖，房企的流动性危急依然十分严重，部门头部民营房企依然泛起‘爆雷’问题。因此，今年二季度能否扭转这一行业势头从而走出逆境，是今年房企和房地产行业可连续生长的要害。”柏文喜进一步建言：“在有用把控风险的条件下，资金端除了给予房企足够的信贷支持之外，还应对房企现有的融资举行需要的合理支持，以防止流动性的继续恶化，促进其尽快恢复。”

　　“随同着焦点都会限制政策逐步放松，房企流动性主要逆境缓解的可能性是对照大的。今年以来，政策对房企融资端的支持，要比去年下半年泛起了显著改善，对于民营房企也存在边际改善的大环境。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅如是说。

　　“今年是南北极分化的一年，让所有房企走出逆境对照难，然则部门房企可能会找到适合自己的路径，由于只有找准自身优势和生长动能，才有可能立于市场。”盘古智库高级研究员江瀚如是说。

　　“随着市场销售回暖，起劲自救的企业，会逐步走出逆境”，中指研究院企业事业部研究认真人刘水建议，房企要转变谋划理念：“大非强，稳能强。一方面，企业谋划不要贪大规模，否则要加杠杆、高欠债，容易发生债务风险，现在发生债务违约的企业，相当一部门是规模较大的房企。另一方面，房地发生上进入新阶段，稳健谋划就是‘强’，走得稳比走得快更主要。”

　　“未来的房地产名目可能会迎来新的转变。”亿翰智库研究总监于小雨称：“一是除了国企央企、优质民企外，一些产业资源、地方城投、区域型房企等最先崛起；二是房地产行业加倍专业、细分，好比泛起资金方、开发方、代建方等模式，房地产企业的金融属性会越来越弱，更有利于整个行业的康健可连续生长。”

　　采写/新京报记者 徐倩

【编辑:王禹】 ,